O Mercado de Multipropriedade no Brasil

Seguindo uma tendência mundial, o mercado de multipropriedade cresce também no Brasil, com sua base de cálculo regida pelo tempo, ou seja, nessa modalidade do mercado imobiliário, paga-se pelo tempo de uso do imóvel adquirido em multipropriedade.

Esse crescimento do segmento se deve à algumas vantagens, como por exemplo, compartilhar o tempo de uso de um imóvel com outras pessoas e assumir somente as despesas correspondentes ao período de tempo que fizer uso dele.

Confira a seguir um verdadeiro Guia de Investimento em multipropriedade, para saber mais sobre este mercado imobiliário, suas diferentes modalidades, sua legislação específica, algumas dicas e outros detalhes importantes.

1. Dados do Mercado no Brasil

Em 2019, o mercado de multipropriedade apresentou um crescimento de 15% em relação ao ano anterior, conforme dados de uma pesquisa feita pela Caio Calfat Real Estate Consulting: o Cenário de Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil 2019.

Atualmente, no Brasil, a multipropriedade está em vigor em 16 estados e 45 cidades do país. A liderança de ofertas está na região Nordeste, que somente em 2019, contava com 25 empreendimentos. No mesmo ano, a região Centro-Oeste ocupava o segundo lugar com 23 empreendimentos, seguida pelas regiões Sudeste e Sul, com respectivamente 21 e 18 empreendimentos cada uma. No total, foram 92 empreendimentos em 2019, somente seis anos após o lançamento do sistema de multipropriedade no Brasil.

2. Modalidades de Multipropriedade

O conceito de multipropriedade está relacionado a um condomínio com a finalidade de uso por temporadas, garantindo que cada coproprietário tenha um período de uso exclusivo. Porém, existem diferentes tipos de multipropriedade, confira a seguir as principais diferenças entre as modalidades:

– Multipropriedade Acionária/Societária: é a mais praticada na Itália e se caracteriza como uma sociedade anônima (S/A), que é a dona do bem que será compartilhado. Neste formato não existe direito de propriedade, apenas direito de uso. São criadas unidades de tempo que cada acionista/sócio usuário terá direito de usar e as frações de tempo são determinadas antecipadamente por meio de contrato.

– Multipropriedade Imobiliária ou Real: é a modalidade praticada no Brasil, com duas alternativas a considerar: a concessão de um direito real que está restrito a título de habitação, usufruto ou instituto que dê direito ao compartilhamento da propriedade e a outorga de um direito real de propriedade, mas com uso condicionado ou considerando os direitos relacionados a um condomínio de fração de tempo.

Por exemplo, um clube de lazer é um condomínio em que cada coproprietário possui uma cota relacionada à fração ideal do terreno, da construção e de todos os elementos de lazer, como piscinas, restaurante, lanchonete, academia e assim por diante. Nesse caso, existe o direito de propriedade e de uso.

– Direito Real de Habitação Periódica: aqui, o bem corresponde ao usufruto por um período determinado, não existe o direito de propriedade sobre o imóvel.

– Multipropriedade Hoteleira: é uma combinação do sistema de multipropriedade, que considera o segundo tipo (Imobiliária), por meio da fórmula de Sociedade Anônima, oferecendo serviços que pertencem ao ramo de hotelaria.

3. Diferenças entre compra de imóveis e de multipropriedade

O mercado de multipropriedade ocorre por meio da compra de cotas, que estão associadas aos períodos de ocupação dos coproprietários. Existe a posse da propriedade física, mas a divisão entre os usuários é definida pelo critério de “tempo de usufruto”, que é possível ser alugada, como uma renda extra. Ou seja, depois de adquirir uma multipropriedade, você pode locar o seu período de uso do imóvel a um terceiro.

Outra vantagem da multipropriedade em relação à propriedade convencional é o custo-benefício, pois ao pagar por uma fração do imóvel, o custo também acaba sendo bem menor do que a compra individual de um imóvel. Além das despesas de manutenção, que são rateadas entre todos coproprietários da multipropriedade.

4. Legislação, Impostos e IR

Regida pela Lei nº 13.777/2018, a lei de multipropriedade define o conceito de Multipropriedade como um regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, a qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Além de contar com uma matrícula principal, há também uma matrícula individual para cada unidade adquirida. Também conforme a legislação, é no Código Civil onde constam a definição de direitos e obrigações dos coproprietários, em seus artigos 1.358-I e 1.358-J, sendo possível incluir outras obrigações e direitos, desde que respeitadas as normas de multipropriedade e sua adequação ao Código Civil.

Segundo a Lei, há o direito de locação e comodato e também de alienação fiduciária, onde é possível dar sua fração de tempo como garantia para compra de um imóvel.

Quanto à cobrança de impostos, como ITR e IPTU, cada multiproprietário deve assumir o pagamento de impostos relacionados à sua fração, assim, caso um coproprietário não pague o IPTU relativo à sua unidade periódica, somente ele inadimplente estará sujeito a ter sua unidade penhorada e expropriada, os demais que pagaram pela sua parte correspondente, não serão penalizados.

Já em relação à declaração do Imposto de Renda, o coproprietário deve fazer sua declaração anual da mesma forma como faria com qualquer outro imóvel. A declaração pode ser feita junto a um contador de confiança, ou através do software disponibilizado pela Receita Federal, na aba “Bens e Direitos”, código 11, onde deverá descrever a aquisição de sua cota e a forma de pagamento.

Mas, caso você tenha locado seu período de tempo, a declaração é diferente, é preciso acessar a aba “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior” e registrar o total recebido durante o período específico.

5. Vantagens ao investir na multipropriedade imobiliária

– Flexibilidade: com a flexibilidade no uso do imóvel, conforme suas necessidades, você pode utilizar o imóvel por períodos específicos, conforme sua fração de tempo adquirida.

– Custo-benefício e redução de gastos: com certeza, uma das principais vantagens é a possibilidade de adquirir um espaço de lazer compartilhado por um preço bem mais acessível do que comprasse o imóvel no formato tradicional. Isso porque, além de pagar bem mais caro, acaba tendo que assumir todas as despesas com o imóvel durante todo o ano, mesmo que o utilize apenas dois ou três meses, como ocorre em períodos de veraneio, por exemplo. E todas as despesas são compartilhadas: água, luz, internet, manutenção, limpeza, condomínio etc. Você economiza dinheiro em todos os sentidos, até no pagamento de tributos, já que cada coproprietário é responsável pelos impostos correspondentes à sua cota. Além de economizar com despesas de hospedagem nas férias.

– Geração de renda extra: existe a possibilidade de alugar o seu período de uso, gerando uma renda extra para o seu orçamento.

– Terceirização dos serviços: há a possibilidade de terceirizar serviços por meio de uma administração hoteleira, para assumir questões como conservação, manutenção, contas a pagar, reposição de móveis entre outros.

– Menor imobilização de capital: ao adquirir uma multipropriedade, somente uma parte de seu capital fica comprometido, em um valor bem menor que o valor total de uma propriedade.

– Herança para os filhos: as multipropriedades dispõem de uma matrícula e uma escritura própria para cada cota (submatrículas), o que confere autonomia jurídica a cada multiproprietário, possibilitando, por exemplo, que no futuro, sua cota seja repassada aos seus filhos, como herança.

7. Expectativas do setor

O constante crescimento do mercado de multipropriedade e o amparo de uma legislação específica, ajudam a consolidar ainda mais este segmento. E a ascensão da digitalização, é outro ponto positivo que fomenta o mercado de multipropriedade, já que a tecnologia melhora os processos, a produtividade, o controle de qualidade e até mesmo a redução de despesas.

Outro fator é possibilidade crescente do trabalho home office, que permite trabalhar à distância de onde estiver e a prospecção online, (realizada através das redes sociais e aplicativos) uma forma eficiente de captação de clientes para o sistema de compartilhamento, o que otimiza processos como propaganda, prospecção, atendimento, captação, fidelização e até pagamentos.

8. Dicas para Investir

A recomendação principal é de sempre pesquisar e procurar por empresas sérias e já consolidadas para investir. Vale buscar referências e opiniões de outros clientes ou até mesmo realizar uma visita presencial ao local. Outra dica é optar por um imóvel em locais onde você e sua família realmente gostem de ficar, já que ele será um destino útil para o seu período de uso.

Por ser um patrimônio reconhecido legal e juridicamente, a multipropriedade também tende a ser valorizado com o passar dos anos e, à medida que o imóvel valoriza, também valoriza sua cota. Além da possibilidade de poder ser usado como fonte de renda extra, se for alugado, o que também é muito vantajoso!

9. Escolha um destino potencial

A região com maior destaque nesse sentido é a região litorânea, por contar com o maior número de empreendimentos multipropriedade, também chamados de time-sharing (tempo compartilhado). Mas vale pesquisar as opções disponíveis em sua região e avaliar o custo-benefício de cada uma delas. Verifique antecipadamente como funciona a divisão das cotas e as diferentes opções de lazer que dispõem, para o melhor custo-benefício.

As vantagens de investir em um imóvel compartilhado são muitas, além de ser uma opção interessante para economizar dinheiro e, ao mesmo tempo, ter acesso a um lazer sofisticado e de alto padrão.

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