Como funciona o CONDOMÍNIO na Multipropriedade

Se você já ouviu falar em multipropriedade, certamente tem uma certa ideia sobre como funciona este sistema de compra de imóvel por frações, que reduz consideravelmente o valor de investimento, em comparação à aquisição total de uma propriedade, tornando cada comprador de uma das frações do imóvel, um multiproprietário, com os mesmos direitos e deveres que os demais.

E para que todos se entendam para usufruir seu respectivo período de uso do local, e se responsabilizem com as despesas que possam surgir, é prevista em lei que no caso das multipropriedades também exista uma organização entre os multiproprietários, semelhante aos condomínios verticais. Ficou interessado em saber mais? Confira mais particularidades sobre esta modalidade imobiliária, acompanhando o texto abaixo:

1. Condomínio em multipropriedade

A multipropriedade se caracteriza por ter muitos proprietários que dividem a utilização do espaço em frações de tempo previamente definidas em contrato. Em cada período correspondente ao usufruto de um proprietário, ele terá direito à totalidade do espaço. Cada fração de tempo não pode ser inferior a 7 dias (uma semana).

Conforme a definição legal, um condomínio em multipropriedade compreende “o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada” (artigo 1358-C do Código Civil).

Essa possibilidade se aplica a apartamentos, casas térreas no campo, litoral, fazendas, resorts, clubes e assim por diante.

2. Particularidades desse modelo de condomínio

Assim como em nos condomínios tradicionais existe a convenção de condomínio, para registro da definição de regras, direitos e deveres de cada condômino, ocorre o mesmo no condomínio em multipropriedade. É na convenção que são definidos pontos que envolvem os direitos e os deveres de cada proprietário, a quantidade máxima de pessoas que podem ocupar, ao mesmo tempo, a propriedade em cada fração de tempo, regras sobre o acesso ao imóvel, as medidas que deverão ser tomadas caso haja perdas ou o imóvel seja destruído parcial ou completamente e até mesmo a previsão de aplicação de multas ao multiproprietário que descumprir as regras.

3. Leis

A Lei da Multipropriedade é a Lei nº 13777/2018, que modificou o Código Civil e a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6015/1973), publicada em 2018 e define os principais pontos acerca do assunto.

A Lei da Multipropriedade inseriu os artigos 1358-B a 1358-U no Código Civil. No primeiro desses artigos, a lei determina que a multipropriedade imobiliária pode ser regida de forma suplementar pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8078/1990) e também pela Lei nº 4591/1964 (Lei do Condomínio).

A Lei da Multipropriedade também modifica o artigo 176 da Lei de Registros Públicos e determina:

§10. Quando o imóvel se destinar ao regime da multipropriedade, além da matrícula do imóvel, haverá uma matrícula para cada fração de tempo, na qual se registrarão e averbarão os atos referentes à respectiva fração de tempo, ressalvado o disposto no § 11 deste artigo.

§11. Na hipótese prevista no § 10 deste artigo, cada fração de tempo poderá, em função de legislação tributária municipal, ser objeto de inscrição imobiliária individualizada. A inscrição do imóvel feita de maneira individualizada torna mais fácil a tributação.

4. Principais Benefícios

Há vários benefícios em um condomínio em multipropriedade, como por exemplo a flexibilização no uso da propriedade, podendo fazer uso do imóvel conforme a finalidade de cada multiproprietário. Além de utilizá-lo para o lazer ou emprestá-lo a algum amigo ou parente, também é possível gerar renda locando o imóvel durante sua fração de tempo.

Outra grande vantagem é a terceirização da administração do imóvel. Isso porque, diferentes atividades são de responsabilidade de um administrador (pessoa jurídica), que gerencia o imóvel compartilhado, responsabilizando-se por exemplo pela manutenção, conservação e reposição dos equipamentos, instalações e mobiliário, do pagamento das contas, do calendário rotativo de reservas, das ações burocráticas em geral e principalmente pelo rateio das despesas de manutenção e despesas fixas, como luz, internet, condomínio, limpeza, entre outras, que são divididas entre todos os proprietários, gerando assim, maior economia entre todos.

O Investimento e a economia também são grandes benefícios de quem adquire uma multipropriedade, porque ao comprar uma fração do imóvel, você pode economizar com hospedagem nas viagens. E é um investimento, porque trata-se de um patrimônio e uma segunda residência para lazer, mas que caso não faça uso dela, poderá alugá-la sempre no mesmo período do ano. E sendo um patrimônio da família, seus filhos passam a ter direito a ela como qualquer outro imóvel.

5. Cuidados que devem ser observados

Alguns pontos sobre a multipropriedade imobiliária precisam ser reforçados, como por exemplo, que o direito de propriedade só diz respeito à unidade por fração de tempo, também chamada “unidade periódica”. Assim como no IPTU, onde cada uma dessas unidades é tratada como propriedade autônoma e cada multiproprietário deve assumir o seu respectivo IPTU.

No caso de danos a equipamentos ou instalações, cada proprietário deverá assumir os danos que ele ou alguém que ocupava o imóvel em sua fração de tempo causou.

Outro ponto importante é no momento de realizar a declaração do imposto de renda, já que cada unidade periódica corresponde a um imóvel, sujeito ao Imposto de Renda (IR), como qualquer outro imóvel.

6. Formalização da multipropriedade

A formalização do condomínio em multipropriedade ocorre através do registro do ato de instituição em uma matrícula (a “matrícula mãe”), que equivale à do imóvel-base e da abertura das matrículas relativas a cada unidade periódica (as “matrículas filhas”), conforme determina o artigo 1358-F do Código Civil e o artigo 176 da Lei de Registros Públicos.

Este ato deve indicar todas as unidades periódicas, com respectivos períodos, a fração ideal de cada uma das unidades no imóvel-base e qual é a finalidade de uso das unidades. Ainda não há consenso sobre a necessidade de escritura pública no ato de instituição. Alguns juristas, baseando-se no que diz o artigo 108 do CC, defendem a escritura pública se o valor do imóvel-base ultrapassar 30 salários-mínimos.

7. Conclusão:

Após todo detalhamento acima sobre o funcionamento de um condomínio em propriedade, cabe pesar suas vantagens e limitações e avaliar sua utilidade como segunda residência, endereço para férias, lazer ou mesmo investimento, aproveitando-a para locações.

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